De verkoop van een woning of grond kan een mooie meerwaarde opleveren. Maar wist je dat je in bepaalde gevallen belasting moet betalen op die winst? In dit artikel leggen we uit wanneer je meerwaardebelasting verschuldigd bent, hoe deze berekend wordt en in welke situaties je hiervan bent vrijgesteld.
Wat is een meerwaardebelasting?
Meerwaardebelasting is een belasting die van toepassing is op de winst die je realiseert bij de verkoop van een onroerend goed. Concreet gaat het om het verschil tussen de verkoopprijs en de aankoopprijs (de meerwaarde) waarop je onder bepaalde voorwaarden belastingen moet betalen. Het doel van de meerwaardebelasting is voornamelijk het ontmoedigen van speculatie op de vastgoedmarkt.
Wanneer betaal je meerwaardebelasting?
De meerwaardebelasting is van toepassing in verschillende situaties, afhankelijk van het type onroerend goed en hoe lang je het in je bezit hebt gehad.
Gebouwde onroerende goederen
Voor woningen en andere gebouwde eigendommen gelden de volgende regels:
- Verkoop binnen 5 jaar na aankoop: Je betaalt 16,5% belasting (plus gemeentebelasting) op de gerealiseerde meerwaarde
- Verkoop na 5 jaar: Geen meerwaardebelasting bij normaal beheer van privévermogen
Als referentiepunt voor deze termijn worden de data van de notariële aan- en verkoopakten gebruikt. Bij nieuwbouw telt de datum van eerste ingebruikname of verhuring.
Gronden
Voor onbebouwde gronden zijn de regels strenger:
- Verkoop binnen 5 jaar: 33% belasting (plus gemeentebelasting) op de meerwaarde
- Verkoop tussen 5 en 8 jaar: 16,5% belasting (plus gemeentebelasting)
- Verkoop na 8 jaar: Geen meerwaardebelasting
Let op: ook een bebouwd perceel kan als grond worden beschouwd als het gebouw minder dan 30% van de totale waarde vertegenwoordigt.
Berekening van de meerwaarde
De meerwaarde wordt niet simpelweg berekend als het verschil tussen verkoop- en aankoopprijs. Bij de berekening:
- Verkoopprijs: wordt verminderd met verkoopkosten (makelaarskosten, advertentiekosten)
- Aankoopprijs: wordt verhoogd met:
- Een forfaitair kostenpercentage van 25% op de aankoopprijs (of de werkelijke kosten indien hoger)
- 5% op de aankoopprijs per jaar sinds de aankoop
- Kosten van uitgevoerde werken met factuur
Bijzondere situaties
Geschonken woningen en gronden
Bij de verkoop van geschonken eigendommen geldt:
- Belasting op meerwaarde bij verkoop binnen 3 jaar na schenking, indien de schenker:
- De woning in de 5 jaar voor de verkoop had aangekocht
- De grond in de 8 jaar voor de verkoop had aangekocht
Bebouwing van geschonken grond
Ook hier kan meerwaardebelasting verschuldigd zijn als:
- De bouwwerken starten binnen 5 jaar na verkrijging van de grond
- Het geheel wordt verkocht binnen 5 jaar na eerste ingebruikname
Vrijstellingen van meerwaardebelasting
In bepaalde gevallen ben je volledig vrijgesteld van meerwaardebelasting:
- Eigen gezinswoning: Als je de woning minstens 12 maanden hebt bewoond, waarvan minstens 6 maanden in het jaar voor de verkoop
- Geërfde eigendommen: Bij verkoop van onroerende goederen verkregen via een erfenis
- Specifieke groepen: Onroerende goederen van minderjarigen en personen onder bewindvoering
- Onteigening: Wanneer het pand wordt onteigend
Meerwaardebelasting vermijden of verminderen
Er zijn verschillende strategieën om de impact van meerwaardebelasting te beperken:
- Timing: Wacht indien mogelijk met verkopen tot na de kritieke termijn (5 of 8 jaar)
- Documentatie: Bewaar alle facturen van verbouwingen en verbeteringen
- Domicilie: Gebruik indien mogelijk de vrijstelling voor de eigen woning
- Professioneel advies: Raadpleeg een specialist bij complexe situaties
De impact van meerwaardebelasting op je vastgoedstrategie
De meerwaardebelasting kan een significante invloed hebben op het rendement van je vastgoedinvestering. Houd bij het plannen van aan- en verkoop rekening met de relevante termijnen en vrijstellingen. Een doordachte timing kan je duizenden euro’s besparen.
Voor kortetermijninvesteringen moet je de potentiële meerwaardebelasting meenemen in je rendementscalculatie. Bij langetermijninvesteringen kun je profiteren van de volledige vrijstelling na 5 of 8 jaar, afhankelijk van het type onroerend goed.
Bronnen: Notaris, DBB & Dewaele
Gerelateerde artikels:
