Wanneer een huurwoning niet voldoet aan de minimale kwaliteitsnormen, kan je je woning onbewoonbaar of ongeschikt laten verklaren. In dit artikel leggen we stap voor stap uit hoe deze procedure verloopt, wat de gevolgen zijn voor zowel huurders als verhuurders, en welke mogelijkheden er bestaan om problemen op te lossen.
Wat betekent een onbewoonbaarverklaring?
Minimale kwaliteitsnormen
Alle woningen in Vlaanderen moeten voldoen aan minimale normen op het gebied van:
- Basiscomfort
- Veiligheid
- Gezondheid
Als een woning niet aan deze normen voldoet, kan de woning onbewoonbaar of ongeschikt worden verklaard.
Verschillende categorieën gebreken
Bij een woningonderzoek worden gebreken in drie categorieën ingedeeld:
- Categorie I: Kleine gebreken
- Categorie II: Ernstige gebreken die de leefomstandigheden negatief beïnvloeden (leidt tot ongeschikt)
- Categorie III: Ernstige gebreken die mensonwaardige omstandigheden veroorzaken of een direct gevaar vormen (leidt tot ongeschikt én onbewoonbaar)
Let op: vanaf 7 gebreken van categorie I wordt dit beschouwd als een gebrek van categorie II.
Hoe start je de procedure voor een woning onbewoonbaar te laten verklaren?
Als huurder: eerste stappen
Voordat je een formele procedure start:
- Contacteer je verhuurder schriftelijk over de problemen
- Bewaar alle communicatie en maak foto’s van de gebreken
- Geef de verhuurder een redelijke termijn om de problemen op te lossen
De officiële procedure starten
Als je verhuurder niet reageert of weigert de nodige werken uit te voeren:
- Dien een formeel verzoek in bij de gemeente
- Stuur een aangetekende brief of vul een formulier in bij de gemeentedienst
- Vraag een ontvangstbewijs (dit geldt als startdatum van de procedure)
- Voeg foto’s en eerdere correspondentie met de verhuurder toe
Wie kan een procedure starten?
Niet alleen huurders kunnen een procedure opstarten:
- Elke belanghebbende (bijv. OCMW)
- Wonen-Vlaanderen
- De burgemeester (op eigen initiatief)
Het verloop van de procedure
De waarschuwingsprocedure
Sinds 1 januari 2021 kan de gemeente kiezen voor een bemiddelende rol:
- De gemeente neemt contact op met de verhuurder
- Binnen 14 dagen wordt een conformiteitsonderzoek uitgevoerd
- De verhuurder krijgt een waarschuwing en hersteltermijn
- Binnen 3 maanden volgt een nieuw onderzoek
- Als de woning dan conform is, wordt een conformiteitsattest afgeleverd
Deze aanpak voorkomt dat woningen van de huurmarkt verdwijnen doordat verhuurders ze verkopen.
De procedure ongeschikt- en onbewoonbaarheid
Als de waarschuwingsprocedure niet volstaat:
- De gemeente onderzoekt de klacht
- Een woningcontroleur van Wonen in Vlaanderen voert een conformiteitsonderzoek uit
- Wonen in Vlaanderen geeft advies aan de burgemeester op basis van het technisch verslag
- De burgemeester informeert alle betrokkenen over het advies en geeft gelegenheid tot reactie
- De burgemeester neemt een beslissing (binnen 3 maanden na het verzoek)
Beroepsmogelijkheden
Niet akkoord met de beslissing? Je kunt in beroep gaan:
- Binnen 30 dagen na de betekening van de beslissing
- Per aangetekende brief bij de Vlaamse minister van Wonen
- Ook mogelijk bij “stilzitten” van de burgemeester (geen besluit binnen 3 maanden)
Gevolgen van een onbewoonbaarverklaring
Voor de verhuurder
Als eigenaar heeft een onbewoonbaarverklaring ingrijpende gevolgen:
- De woning komt op de inventaris van ongeschikte en onbewoonbare woningen (VIVOO)
- Na 12 maanden volgt mogelijk een heffing (belasting)
- Het verhuren van de woning is strafbaar (risico op boete en/of gevangenisstraf)
- De vrederechter kan het huurcontract nietig verklaren
- Verplichting tot terugbetaling van reeds betaalde huurgelden (met eventueel een bezettingsvergoeding)
Voor de huurder
Ook voor huurders zijn er belangrijke gevolgen:
- Mogelijk verlies van woonst (bij ontruiming)
- De huurder blijft in principe huurgeld verschuldigd, tenzij de vrederechter anders beslist
- Mogelijkheid om het huurcontract te laten ontbinden
- Recht op terugbetaling van betaalde huurgelden (voor contracten na 31.12.2018)
Wat kan een verhuurder doen?
Preventieve maatregelen
Als verhuurder kun je problemen voorkomen:
- Zorg voor een conformiteitsattest bij aanvang van een nieuwe verhuur (niet ouder dan 3 maanden)
- Onderhoud je woning regelmatig
- Reageer snel op klachten van huurders
- Maak een gedetailleerde plaatsbeschrijving bij aanvang van het huurcontract
Na een onbewoonbaarverklaring
Wanneer je woning onbewoonbaar of ongeschikt is verklaard:
- Voer de nodige werken uit binnen de gestelde termijn (12 maanden zonder vergunning, 36 maanden met vergunning)
- Meld de voltooiing van de werken aan de burgemeester met bewijsstukken (facturen)
- Vraag een nieuw conformiteitsonderzoek aan
- Bij een positief resultaat wordt de onbewoonbaarverklaring opgeheven en krijg je een conformiteitsattest
Opschortings- en vrijstellingsmogelijkheden
In bepaalde gevallen kun je een opschorting of vrijstelling krijgen van de heffing:
- Bij grondige herstellingswerken met een geldige stedenbouwkundige vergunning
- Vraag tijdig de juiste documenten aan bij je gemeente
Een woning onbewoonbaar laten verklaren
De procedure om een woning onbewoonbaar of ongeschikt te laten verklaren bestaat om de woonkwaliteit te bewaken. Voor huurders biedt ze bescherming tegen onveilige of ongezonde woonomstandigheden. Voor verhuurders is het belangrijk om woningen goed te onderhouden en snel te reageren op problemen.
Door tijdig en correct te handelen, kunnen zowel huurders als verhuurders bijdragen aan een kwalitatieve woningmarkt. Een woning die aan de minimale kwaliteitsnormen voldoet, voorkomt niet alleen juridische problemen maar zorgt ook voor tevreden huurders en een waardevast vastgoed.
Bronnen: Vlaanderen, Zimmo & Dewaele
Gerelateerde artikels:
