Als huurder ontvang je plots een brief van je verhuurder met een huurprijsverhoging. De vraag die dan meteen opkomt: mag hij de huurprijs verhogen? Het antwoord is niet eenvoudig zwart-wit. Een verhuurder kan de huurprijs niet willekeurig verhogen, maar er zijn wel specifieke situaties waarin dit wettelijk toegestaan is. In dit artikel leggen we uit wanneer een verhuurder de huurprijs verhogen mag en wat je rechten zijn als huurder.
Wanneer mag een verhuurder de huurprijs verhogen?
1. Jaarlijkse indexering
De meest gebruikelijke manier om de huurprijs te verhogen is via jaarlijkse indexering. Deze vorm van huurprijsverhoging is gekoppeld aan de stijging van de levensduurte.
Voorwaarden voor huurindexering:
- De indexering moet expliciet in het huurcontract staan vermeld
- De verhuurder kan maximum één keer per jaar indexeren
- De indexering kan enkel op de verjaardag van het huurcontract
- De verhuurder moet de indexering schriftelijk vragen
Belangrijke nuance: indexering gebeurt nooit automatisch. Ook al staat het in het contract, de verhuurder moet dit altijd schriftelijk aanvragen.
2. Huurherziening
Naast indexering kan een verhuurder ook een huurherziening aanvragen. Dit is een complexer proces met strikte voorwaarden.
Wanneer is huurherziening mogelijk?
- Tussen de 9de en 6de maand voor het einde van een driejarige periode
- Alleen als de verhuurder kan bewijzen dat de huurwaarde significant gestegen is
- Minimaal 20% waardestijging door nieuwe omstandigheden (bijvoorbeeld buurtverbetering)
- Minimaal 10% waardestijging door verbeteringswerken aan de woning
Voorbeelden van nieuwe omstandigheden:
- Aanleg van een nieuw stationsplein
- Verbetering van de buurt (nieuwe winkels, parken, infrastructuur)
- Openbaar vervoer dat plots beter wordt
Huurprijs verhogen door verbeteringswerken
Welke werken kunnen leiden tot huurprijsverhoging?
Een verhuurder kan de huurprijs verhogen als hij verbeteringswerken heeft uitgevoerd die de waarde van de woning aanzienlijk verhogen.
Werken die kunnen leiden tot huurprijsverhoging:
- Installatie van een nieuwe keuken of badkamer
- Isolatiewerken (dak, muren, vloer)
- Vervanging van oude verwarmingsinstallaties
- Plaatsing van zonnepanelen
- Algemene renovatie van de woning
Belangrijk: werken die noodzakelijk zijn voor veiligheid, gezondheid of bewoonbaarheid kunnen niet leiden tot huurprijsverhoging. Deze zijn de verantwoordelijkheid van de verhuurder.
Energiebesparende werken: speciale regels
Voor huurcontracten afgesloten vanaf 1 januari 2019 gelden speciale regels voor energiebesparende werken.
Mogelijkheden:
- Huurder en verhuurder kunnen onderling afspreken om energiewerken uit te voeren
- In ruil voor de werken kan de huurprijs iets verhoogd worden
- Bij geen akkoord kan de rechter toch een huurprijsverhoging toestaan
- Minimaal 10% waardestijging door de energiewerken is vereist
Wat zijn je rechten als huurder?
Je bent niet verplicht akkoord te gaan
Een huurprijsherziening is altijd een voorstel. Je bent nooit verplicht om akkoord te gaan met een huurprijsverhoging door verbeteringswerken of nieuwe omstandigheden.
Jouw opties:
- Weigeren van de huurprijsverhoging
- Onderhandelen over het bedrag
- Professionele hulp inschakelen (advocaat, huurdersbond)
Wanneer naar de rechter?
Kom je er niet uit met je verhuurder? Dan kan hij tussen de 6de en 3de maand voor de vervaldatum naar de vrederechter stappen.
De rechter beoordeelt:
- Of de aanvraag tot herziening gegrond is
- Of de waardestijging voldoende bewezen is
- Of het voorgestelde bedrag rechtvaardig is
Ook jij kan een huurprijsherziening vragen
Vind je dat je te veel huur betaalt in verhouding tot de waarde van de woning? Dan kan je zelf een huurprijsherziening aanvragen om je huurprijs te laten verlagen.
Voorwaarden:
- Goede argumentatie waarom de huurprijs te hoog is
- Bewijsmateriaal verzamelen (vergelijking met andere woningen, gebreken)
- Professionele ondersteuning inschakelen
Correctiefactoren per gewest
Energiezuinigheid speelt een rol
Verhuurders van energieverslindende woningen kregen tussen 2022 en 2023 een indexatieverbod opgelegd. Dit verbod is intussen opgeheven, maar er zijn nog steeds correctiefactoren.
Correctiefactoren per gewest:
- Vlaanderen: correctiefactor afhankelijk van EPC-label en startdatum contract
- Wallonië: vergelijkbare maatregelen voor energieverslindende woningen
- Brussels Hoofdstedelijk Gewest: eigen correctiefactoren voor slechte EPC-labels
Deze correctiefactoren zorgen ervoor dat de huurprijs naar beneden wordt bijgesteld bij energieverslindende woningen.
Praktische tips voor huurders
Wat moet je doen bij een huurprijsverhoging?
Stap 1: Controleer je contract
- Staat indexering expliciet vermeld?
- Is de timing correct?
- Zijn alle formaliteiten nageleefd?
Stap 2: Beoordeel de rechtvaardiging
- Zijn er daadwerkelijk verbeteringswerken uitgevoerd?
- Is de waardestijging realistisch?
- Zijn nieuwe omstandigheden daadwerkelijk van invloed?
Stap 3: Zoek professionele hulp
- Contacteer een huurdersbond
- Overweeg juridisch advies
- Verzamel bewijsmateriaal
Communicatie met je verhuurder
Blijf kalm en zakelijk:
- Vraag duidelijke uitleg over de huurprijsverhoging
- Vraag bewijsmateriaal van uitgevoerde werken
- Onderhandel indien mogelijk
- Zet afspraken altijd schriftelijk
Huurprijs verhogen: dit zijn de belangrijkste regels
Een verhuurder kan de huurprijs niet willekeurig verhogen. Indexering is toegestaan als dit in het contract staat en gebeurt volgens de wettelijke regels. Huurherziening door verbeteringswerken of nieuwe omstandigheden is mogelijk, maar vereist substantieel bewijs van waardestijging.
Als huurder heb je altijd het recht om een huurprijsverhoging te weigeren. Bij onenigheid kan de rechter een bindende beslissing nemen. Vergeet niet dat je ook zelf een huurprijsherziening kan aanvragen als je vindt dat je te veel betaalt.
Bronnen: Vlaanderen, Zimmo & Immoweb
Gerelateerde artikels:
