Huurindexering volgens wetgeving 2024

Banner Appartement - Huurindexering de wetgeving

Je huisbaas die na een jaar de huurprijs verhoogt? Dat zal door de huurindexering komen! Onder de juiste voorwaarden, mag dat ook. Ontdek hier hoe het systeem van huurindex werkt.

Huurindexering: wat is dat?

De huurindex(ering) of huurindexatie bepaalt de jaarlijkse aanpassing aan de huurprijs van een huis of een appartement. De index is een getal dat aangeeft in welke mate de huurprijs stijgt. De index wordt berekend o.b.v. de gezondheidsindex.

Betekent dit dan dat je huisbaas de afgesproken huurprijs zomaar mag aanpassen? Het antwoord: Ja, zolang dat onder de juiste voorwaarden gebeurt.

Let op: De huurindexatie is afhankelijk van het EPC-label van het pand sinds 1 oktober 2022. Spring naar de huidige uitzondering.

Wanneer kan je als verhuurder indexeren?

Je kan wettelijk de huurprijs één keer per jaar aanpassen, gebaseerd op de officieel berekende index. Dat is ten vroegste op de verjaardatum van het huurcontract.

De verhuurder is niet verplicht om de huurprijs te verhogen. Dit is een vrije keuze. Als er in je huurcontract vermeld staat dat de huurprijs niet geïndexeerd wordt, mag het zelfs niet gebeuren.

Maar als je het ene jaar geen huurindexering doorvoert, maar het jaar erop wel, is dat volledig rechtsgeldig. Om verrassingen te voorkomen is het best dat huurder en verhuurder hier (bij aanvang van het huurcontract) goed over communiceren.

Let op: Als je als verhuurder vergeet om de huurprijs te indexeren rond de verjaring van het contract, kan je deze alsnog indexeren en melden binnen 3 maanden tijd. Je moet de index dan wél berekenen op de maand waarin je de indexering had moeten melden. Bijkomend mag je hooguit het indexeringsbedrag van de afgelopen 3 maanden opeisen.

Huurindexering berekenen

De formule voor indexering van huurprijzen in België:

( basishuur x nieuwe gezondheidsindex ) / oude gezondheidsindex

Waarbij:

  • Basishuur: de huurprijs in het oorspronkelijk huurcontract. Exclusief eventuele lasten.
  • Nieuwe gezondheidsindex: de gezondheidsindex van de maand vóór de verjaardatum van het contract.
  • Oude gezondheidsindex: de gezondheidsindex van de maand vóór wanneer hij ondertekend is.

 

Voorbeeld:

Nieuwe huurprijs (januari 2024) = Basishuurprijs (januari 2023) x Gezondheidsindex december 2023 / Gezondheidsindex december 2022

Je vindt via deze link op naar gezondheidsindex op de pagina van StatBel.

Of bespaar jezelf het rekenwerk en gebruik de officiële huurcalculator van de Belgische overheid: https://statbel.fgov.be/nl/themas/consumptieprijsindex/huurindexatie

Oude uitzondering: Indexeringsbeperking voor woningen zonder EPC of met EPC-label D, E en F

Van 1 oktober 2022 tot en met 30 september 2023 golden deze regels volgens de Vlaamse regering:

  • Woningen met de laagste energiescores (E of F) mogen niet geïndexeerd worden;
  • Woningen met een gemiddelde energiescore (D) mogen tot maximum 50% geïndexeerd worden;
  • Woningen met een hoge energiescore (A+, A, B en C) mogen wel zoals normaal geïndexeerd worden.

 

Huidige uitzondering: Indexering met correctiefactor voor woningen zonder EPC of met EPC-label D, E en F

Vanaf 1 oktober 2023 mag de verhuurder de huurprijs opnieuw indexeren, ongeacht de energiescore. Maar dubbel indexeren is niet aan de orde!

De formule voor indexering van huurprijzen in België met correctiefactor voor woningen zonder EPC of met EPC-label D, E en F:

( basishuur x nieuwe gezondheidsindex ) / oude gezondheidsindex x correctiefactor

 

Vind via deze link naar Vlaanderen.be welke correctiefactoren je moet toepassen. Dit hangt af van je EPC-score en de verjaardatum van je huurcontract. Voor panden met EPC-label A+, A, B of C geldt er geen correctiefactor.

Let op: De verhuurder moet de correctiefactor blijven toepassen bij elke huurindexatie, ook in de jaren na 2023. De correctiefactor vervalt enkel als de verhuurder een betere EPC voorlegt of als er een nieuw huurcontract van start gaat.

 

Huurindexering_Rekenblad

Hoe kan je de huurprijs indexeren?

Huurindexatie gebeurt niet automatisch. Wil je indexatie doorvoeren? Dan bereken je de nieuwe prijs zelf of m.b.v. de officiële calculator (hou ook rekening met de correctiefactor). Communiceer de verhoging van de huurprijs:

  • Via een aangetekende brief aan de huurder. De huurprijsverhoging mag enkel als de huurder er officieel van op de hoogte is (en je dit kan bewijzen).
  • Op de verjaardatum van de woning.

Je hebt als verhuurder drie maanden de tijd om de huurder te verwittigen, vanaf het moment dat je de huurprijs opnieuw kan berekenen. Aangezien je die berekening pas kan maken vanaf het moment dat er een volledig jaar voorbij is gegaan, werkt de huurindexering met terugwerkende kracht.

De huurder kan dus bijvoorbeeld een brief krijgen in april, ook als de aanvang van het huurcontract op 1 maart viel. De huurder zal dan zowel voor maart als april én de komende maanden de verhoogde huurprijs moeten betalen.

Wanneer je huurcontract bijvoorbeeld op 1 maart start, maar je huisbaas kiest ervoor om pas in november te laten weten dat hij de huurprijs wil indexeren, betaal je enkel verhoogde huurprijs voor november, oktober en september. Enkel die drie maanden vallen namelijk onder de wettelijke termijn van de terugwerkende kracht.

Wat met de huurindexering als de inflatie daalt?

Als huurder heb jij ook het recht om een aangepaste huurprijs te eisen, wanneer er een negatieve index is en dat in jouw voordeel uitvalt – een lagere huurprijs! Via een aangetekend schrijven kan je de vraag stellen aan de verhuurder om de huurprijs aan te passen aan de index en dus te verlagen in het geval van dalende inflatie.

In realiteit zal dit niet zo snel voorkomen, maar je weet dan in ieder geval dat dat je recht is.

Huurindexering_Grafieken

 

Twijfel je of je huurcontract helemaal in orde is? Lees hier alles over de regelgeving rond huurcontracten.

 

Bronnen: Immoweb, Testaankoop, Vlaanderen, Vlaanderen

Wil je dit artikel als bron vermelden? Gebruik dan:

Biets, R. (2024, 30 januari). Huurindexering volgens de wetgeving. Appartement.be. Geraadpleegd op (datum XX/XX/202X), van https://www.appartement.be/hoe-werkt-huurindexering