Je huisbaas die na een jaar de huurprijs verhoogt? Dat zal door de huurindexering komen! Onder de juiste voorwaarden, mag dat. Ontdek hier hoe het systeem van huurindexatie werkt per gewest.
1. Wat is de huurindexering?
De huurindex(ering) of huurindexatie bepaalt de jaarlijkse aanpassing aan de huurprijs van een huis of een appartement. De index is een getal dat aangeeft in welke mate de huurprijs stijgt. De index wordt berekend o.b.v. de gezondheidsindex. Dit geldt voor het Vlaams, het Brussels Hoofdstedelijk en het Waals Gewest.
Betekent dit dan dat je huisbaas de afgesproken huurprijs zomaar mag aanpassen? Het antwoord: Ja, zolang dat onder de juiste voorwaarden gebeurt.
Let op: De huurindexatie in Vlaanderen is afhankelijk van het EPC-label van het pand sinds 1 oktober 2023. Lees er hieronder alles over.
2. Wanneer mag de verhuurder de huurprijs indexeren?
Je kan wettelijk de huurprijs één keer per jaar aanpassen, gebaseerd op de officieel berekende index. Dat is ten vroegste op de verjaardatum van het huurcontract.
De verhuurder is niet verplicht om de huurprijs te verhogen. Dit is een vrije keuze. Als er in je huurcontract vermeld staat dat de huurprijs niet geïndexeerd wordt, mag het zelfs niet gebeuren.
Maar als je het ene jaar geen huurindexering doorvoert, maar het jaar erop wel, is dat volledig rechtsgeldig. Om verrassingen te voorkomen is het best dat huurder en verhuurder hier (bij aanvang van het huurcontract) goed over communiceren.
2.1. Wat als de verhuurder te laat indexeert?
Als je als verhuurder vergeet om de huurprijs te indexeren rond de verjaring van het contract, kan je deze alsnog indexeren en melden binnen 3 maanden tijd. Je moet de index dan wél berekenen op de maand waarin je de indexering had moeten melden. Bijkomend mag je hooguit het indexeringsbedrag van de afgelopen 3 maanden opeisen. Dit is hetzelfde voor het Vlaams, het Brussels Hoofdstedelijk en het Waals Gewest.
3. Hoe bereken ik de geïndexeerde huurprijs?
3.1. Formule
De formule voor indexering van huurprijzen is hetzelfde voor Vlaanderen, Brussel en Wallonië:
( basishuur x nieuwe gezondheidsindex ) / oude gezondheidsindex
Waarbij:
- Basishuur: de huurprijs in het oorspronkelijk huurcontract. Exclusief eventuele lasten.
- Nieuwe gezondheidsindex: de gezondheidsindex van de maand vóór de verjaardatum van het contract.
- Oude gezondheidsindex: de gezondheidsindex van de maand vóór wanneer hij ondertekend is.
Opgelet: Elk gewest heeft een aparte correctiefactor ingevoerd vanaf oktober 2022. Hou hier rekening mee tijdens het indexeren. Bekijk de regels per gewest onder de volgende titel.
3.2. Voorbeeld
Voorbeeldformule als je op de huurprijs in januari 2025 wil indexeren, van een huurcontract dat op 1 januari 2024 startte en ondertekend is:
Nieuwe huurprijs (januari 2025) = Basishuurprijs (januari 2024) x ( Gezondheidsindex december 2024 / Gezondheidsindex december 2023 )
Stel dat (Let op: dit zijn fictieve cijfers):
- Basishuurprijs: 1.000 euro
- Gezondheidsindex december 2024: 133,73
- Gezondheidsindex december 2023: 129,53
Dan is de berekening als volgt:
- Nieuwe huurprijs 2025 = 1.000 euro x (133,73 ÷ 129,53)
- Nieuwe huurprijs 2025 = 1.000 euro x 1,0324
- Nieuwe huurprijs 2025 = 1.032,42 euro
In dit voorbeeld wordt de huurprijs geïndexeerd naar 1.032,42 euro per maand vanaf januari 2025.
Je vindt de werkelijke gezondheidsindex via deze link op de pagina van StatBel.
Of bespaar jezelf het rekenwerk en gebruik de officiële huurcalculator van de Belgische overheid via deze link.
4. Verplichte correctiefactor Vlaams Gewest
4.1. Nieuwe correctiefactor o.b.v. EPC-score
Vanaf 1 oktober 2023 mag de verhuurder de huurprijs indexeren in Vlaanderen, ongeacht de energiescore. Maar dubbel indexeren is niet aan de orde!
De formule voor indexering van huurprijzen in Vlaanderen met correctiefactor voor woningen zonder EPC of met EPC-label D, E en F:
( basishuur x nieuwe gezondheidsindex ) / oude gezondheidsindex x correctiefactor
Vind via deze link naar Vlaanderen.be welke correctiefactor je moet toepassen. Dit hangt af van je EPC-score en de verjaardatum van je huurcontract. Voor panden met EPC-label A+, A, B of C geldt er geen correctiefactor.
Let op: De verhuurder moet de correctiefactor blijven toepassen bij elke huurindexatie, ook in de jaren na 2023. De correctiefactor vervalt enkel als de verhuurder een betere EPC voorlegt of als er een nieuw huurcontract van start gaat.
4.2. Oude correctiefactor o.b.v. EPC-score
Van 1 oktober 2022 tot en met 30 september 2023 golden deze regels volgens de Vlaamse regering:
- Woningen met EPC score A+, A, B en C: mogen zoals normaal geïndexeerd worden.
- Woningen met EPC score D: mogen tot maximum 50% geïndexeerd worden.
- Woningen met EPC score E, F en G: mogen niet geïndexeerd worden.
- Woningen zonder EPC score: mogen niet geïndexeerd worden.
5. Verplichte correctiefactor Brussels Hoofdstedelijk Gewest
5.1. Nieuwe correctiefactor o.b.v. EPC-score
Vanaf 14 oktober 2023 mag de verhuurder de huurprijs indexeren in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, ongeacht de energiescore. Maar dubbel indexeren is niet aan de orde!
De formule voor indexering van huurprijzen met correctiefactor voor woningen zonder EPC of met EPC-label D, E en F:
( basishuur x nieuwe gezondheidsindex ) / oude gezondheidsindex x correctiefactor
Vind via deze link naar huisvesting.brussels welke correctiefactor je moet toepassen. Dit hangt af van je EPC-score en de verjaardatum van je huurcontract. Voor panden met EPC-label A+, A, B, C of D geldt er geen correctiefactor.
5.2. Oude correctiefactor o.b.v. EPC-score
Van 14 oktober 2022 tot en met 13 oktober 2023 golden deze regels volgens de Brusselse regering:
- Woningen met EPC score A+, A, B, C en D: mogen zoals normaal geïndexeerd worden.
- Woningen met EPC score E: mogen tot maximum 50% geïndexeerd worden.
- Woningen met EPC score F en G: mogen niet geïndexeerd worden.
- Woningen zonder EPC score: mogen niet geïndexeerd worden.
6. Verplichte correctiefactor Waals Gewest
6.1. Nieuwe correctiefactor o.b.v. EPC-score
Vanaf 1 november 2023 gelden er deze regels voor het Waals Gewest.
6.2. Oude correctiefactor o.b.v. EPC-score
Van 1 november 2022 tot en met 31 oktober 2023 golden deze regels volgens de Waalse regering:
- Woningen met EPC score A+, A, B en C: mogen zoals normaal geïndexeerd worden.
- Woningen met EPC score D: mogen tot maximum 75% geïndexeerd worden.
- Woningen met EPC score E: mogen tot maximum 50% geïndexeerd worden.
- Woningen met EPC score F en G: mogen niet geïndexeerd worden.
- Woningen zonder EPC score: mogen niet geïndexeerd worden.
7. Hoe kan je de huurprijs indexeren?
Huurindexatie gebeurt niet automatisch. Wil je indexatie doorvoeren? Dan bereken je de nieuwe prijs zelf zoals hierboven of m.b.v. de officiële calculator (hou ook rekening met de correctiefactor). Communiceer de verhoging van de huurprijs:
- Schriftelijk via een aangetekende brief aan de huurder. De huurprijsverhoging mag enkel als de huurder er officieel van op de hoogte is (en je dit kan bewijzen).
- Tijdig. Je hebt als verhuurder drie maanden de tijd om de huurder te verwittigen, vanaf het moment dat je de huurprijs opnieuw kan berekenen. Aangezien je die berekening pas kan maken vanaf het moment dat er een volledig jaar voorbij is gegaan, werkt de huurindexering met terugwerkende kracht.
De huurder kan dus bijvoorbeeld een brief krijgen in april, ook als de aanvang van het huurcontract op 1 maart viel. De huurder zal dan zowel voor maart als april én de komende maanden de verhoogde huurprijs moeten betalen.
Wanneer je huurcontract bijvoorbeeld op 1 maart start, maar je huisbaas kiest ervoor om pas in november te laten weten dat hij de huurprijs wil indexeren, betaal je enkel verhoogde huurprijs voor november, oktober en september. Enkel die drie maanden vallen namelijk onder de wettelijke termijn van de terugwerkende kracht.
8. Wat met de huurindexering als de gezondheidsindex daalt?
Als huurder heb jij ook het recht om een aangepaste huurprijs te eisen, wanneer er een negatieve index is en dat in jouw voordeel uitvalt – een lagere huurprijs! Via een aangetekend schrijven kan je de vraag stellen aan de verhuurder om de huurprijs aan te passen aan de index en dus te verlagen in het geval van dalende inflatie.
In realiteit zal dit niet zo snel voorkomen, maar je weet dan in ieder geval dat dat je recht is.
9. Wat als ik het niet eens ben met de nieuwe huurprijs?
- De verhuurder is niet verplicht om toestemming van jou te krijgen om de huurprijs te verhogen. Hij/zij moet jou wel tijdig en officieel inlichten.
- Als verhuurder mag je de nieuwe huurprijs protesteren, maar enkel met goede redenen. Bijvoorbeeld wanneer er een rekenfout gemaakt is en de nieuwe prijs hoger uitvalt dan wettelijk toegestaan is. Reken dit goed na met de officiële huurcalculator. Is dit zo het geval? Meld dit dan schriftelijk met een aangetekende brief aan je huisbaas. Gaat hij/zij hier niet op in? Overweeg dan om een verzoeningsprocedure of gerechtelijke procedure op te starten.
- Je mag de nieuwe huurprijs dus niet zonder gegronde reden weigeren om te betalen.
Bronnen: Immoweb, Testaankoop, Vlaanderen, Vlaanderen
Wil je dit artikel als bron vermelden? Gebruik dan:
Biets, R. (2024, 27 november). Huurindexering volgens de wetgeving. Appartement.be. Geraadpleegd op (datum XX/XX/202X), van https://www.appartement.be/hoe-werkt-huurindexering/
Gerelateerde artikels:
- 4 Soorten huurcontracten volgens wetgeving
- Huurcontract opzeggen volgens wetgeving
- Huurwetgeving Vlaanderen: wat mag en wat mag niet volgens de huurwoning regels?
