Huurcontract opzeggen in Brussel, termijnen en vergoedingen voor huurder en verhuurder

Als huurder in Brussel kan je je huurcontract van negen jaar altijd opzeggen, zonder reden, met drie maanden opzeg. In de eerste drie jaar betaal je een vergoeding van één tot drie maanden huur. Een kort contract zeg je op met drie maanden opzeg en één maand huur als vergoeding. Je verhuurder kan opzeggen om er zelf te wonen, om grondig te verbouwen of zonder reden op het einde van jaar drie of zes, telkens met zes maanden opzeg.

Brussel heeft eigen huurregels, vastgelegd in de Brusselse Huisvestingscode. Ze lijken op die van Vlaanderen, maar verschillen op een paar punten die veel geld of tijd kunnen kosten, vooral bij korte contracten. Sinds 1 november 2024 gelden bovendien enkele nieuwe regels. Woon je in Vlaanderen, lees dan ons artikel over je huurcontract opzeggen in Vlaanderen.

Alle termijnen en vergoedingen in Brussel

Wat is er anders dan in Vlaanderen?

• Kort contract, huurder: in Brussel betaal je altijd één maand huur als vergoeding. In Vlaanderen is dat anderhalve, één of een halve maand, afhankelijk van het huurjaar.
• Kort contract, verhuurder: in Brussel kan je verhuurder een kort contract vanaf het tweede huurjaar opzeggen om er zelf te wonen, met drie maanden opzeg en één maand vergoeding. In Vlaanderen kan dat niet.
• Werken: in Brussel kan de verhuurder alleen voor werken opzeggen op het einde van een driejarige periode. In Vlaanderen kan dat op elk moment na de eerste drie jaar.
• Familie: in Brussel kan een verhuurder op elk moment opzeggen om zijn kinderen, ouders of partner er te laten wonen. In Vlaanderen moet hij daarvoor de eerste drie jaar afwachten.
• Start van de opzeg: in Brussel telt de maand waarin je verhuurder je opzeg ontvangt, niet de maand waarin je hem verstuurt.

Als huurder opzeggen

Contract van negen jaar

Je mag op elk moment opzeggen, zonder reden te geven, met drie maanden opzeg. Eindigt je opzegtermijn in de eerste drie huurjaren, dan betaal je een vergoeding: drie maanden huur in jaar 1, twee in jaar 2 en één in jaar 3. Daarna betaal je niets meer. Tijdens de opzegtermijn blijf je gewoon huur betalen.

Wil je stoppen op het einde van de negen jaar, dan schrijft de wet zes maanden opzeg voor de einddatum voor. Omdat je ook op elk moment met drie maanden kan opzeggen, zonder vergoeding na het derde jaar, volstaat een gewone opzeg van drie maanden in de praktijk. Zegt niemand op, dan loopt het contract verder met telkens drie jaar.

Kort contract

Een kort contract duurt maximaal drie jaar. Duurt het minstens zes maanden, dan kan je het op elk moment opzeggen met drie maanden opzeg en een vergoeding van één maand huur. Een contract van minder dan zes maanden kan je niet vroegtijdig opzeggen. Sinds november 2024 mag een kort contract nog maar één keer verlengd worden, binnen de grens van drie jaar.

Wil je stoppen op de einddatum, stuur dan minstens drie maanden vooraf een opzegbrief. Dan betaal je geen vergoeding. Zegt niemand op, of blijf je wonen zonder bezwaar van de verhuurder, dan wordt het automatisch een contract van negen jaar, gerekend vanaf de start.

Het contract is niet geregistreerd

De verhuurder moet het contract binnen twee maanden na de ondertekening laten registreren. Gebeurde dat niet, dan kan je vertrekken zonder opzegtermijn en zonder vergoeding. Een ingebrekestelling is daarvoor niet nodig. Of je contract geregistreerd is, vraag je aan je verhuurder. Meer uitleg vind je in ons artikel over het huurcontract registreren.

Tegenopzeg

Zegt je verhuurder op, dan kan je met een tegenopzeg van één maand vertrekken, zonder vergoeding, ook in de eerste drie jaar. Sinds november 2024 kan dat in Brussel ook bij een kort contract. Stuur je tegenopzeg aangetekend.

Als verhuurder opzeggen

Een verhuurder kan een contract van negen jaar alleen vroegtijdig beëindigen om een van drie redenen. De reden moet in de opzegbrief staan. Voert hij ze achteraf niet uit, dan heeft de huurder recht op achttien maanden huur, behalve bij buitengewone omstandigheden. Een verkoop is geen reden om op te zeggen: de koper neemt het contract over.

Zelf gaan wonen of familie laten wonen

Dit kan op elk moment, met zes maanden opzeg. Komen in aanmerking: je partner, je kinderen en kleinkinderen, je ouders en grootouders, en familie in de zijlijn tot de derde graad, zoals broers, zussen, ooms, tantes, neven en nichten, telkens ook die van je partner. Voor familie in de derde graad mag de opzegtermijn niet eindigen voor het einde van de eerste drie jaar.

Vermeld in de brief wie er komt wonen en welke band die persoon met jou heeft. Vraagt de huurder een bewijs van die band, dan bezorg je het binnen twee maanden. De nieuwe bewoner trekt er binnen het jaar na het einde van de opzegtermijn in en woont er minstens twee jaar.

Grondige werken

Je kan alleen opzeggen op het einde van de eerste of de tweede driejarige periode, met zes maanden opzeg. Het moet gaan om verbouwen, renoveren of heropbouwen van het deel waar de huurder woont, volgens de stedenbouwkundige regels, voor meer dan drie jaar huur. Renoveer je alle woningen in een gebouw, dan volstaat twee jaar huur van al die woningen samen. Je bewijst de werken met een vergunning, een gedetailleerde offerte, een beschrijving met kostenraming of een aannemingscontract. Vraagt de huurder die stukken, dan heb je twee maanden om ze te bezorgen, anders kan hij de opzeg ongeldig laten verklaren. De werken starten binnen zes maanden na het vertrek van de huurder en zijn klaar binnen 24 maanden.

Zonder reden

Dit kan alleen op het einde van de eerste of de tweede driejarige periode, met zes maanden opzeg. Je betaalt de huurder dan negen of zes maanden huur. Op het einde van de negen jaar zeg je op zonder reden en zonder vergoeding, met minstens zes maanden opzeg.

Een kort contract

Een kort contract van minstens zes maanden kan je vanaf het tweede huurjaar vroegtijdig opzeggen, maar alleen om er zelf te wonen of een naaste te laten wonen. Je geeft drie maanden opzeg en betaalt één maand huur als vergoeding. De huurder kan dan met een tegenopzeg van één maand vertrekken. Wil je stoppen op de einddatum, zeg dan minstens drie maanden vooraf op.

Zijn je huurders getrouwd of wettelijk samenwonend, stuur dan elk van hen een eigen opzegbrief. Anders kunnen ze de opzeg laten vernietigen.

Zo bereken je je einddatum

Een opzeg die je op elk moment mag geven, start op de eerste dag van de maand na de maand waarin je verhuurder hem ontvangt. Sinds november 2024 telt in Brussel het moment waarop de ontvanger je brief geacht wordt te ontvangen, niet de verzenddatum. Komt je aangetekende brief op 30 maart aan, dan start je opzeg op 1 april en huur je tot en met 30 juni. Raakt hij pas op 1 april in de bus, dan huur je tot 31 juli. Verstuur je opzeg daarom minstens een week voor het einde van de maand.

Een opzeg tegen de einddatum van het contract moet ten laatste drie of zes maanden voor die datum aankomen, naargelang het contract.

Opzeggen zonder fouten

De wet legt voor de huurder geen vaste vorm op, maar je moet kunnen bewijzen wanneer je opzeg aankwam. Stuur hem daarom aangetekend, of geef hem af tegen een gedateerd ontvangstbewijs. Een aangetekende brief die je verhuurder niet afhaalt, geldt toch als ontvangen. Vermeld in je brief:

• je naam en die van alle huurders, en de naam en het adres van de verhuurder;
• het adres van de woning en de datum van het contract;
• dat je het contract opzegt en de einddatum van je opzegtermijn;
• de vergoeding die je betaalt, als die van toepassing is;
• de handtekening van alle huurders die het contract tekenden.

Studentenkamer en medehuur

Voor een studentenhuurcontract gelden eigen regels. Als student zeg je op elk moment op met twee maanden opzeg, zonder vergoeding. Op de einddatum stopt het contract vanzelf. Voor je intrekt kan je tot een maand voor de start opzeggen om een aanvaardbare reden, zoals een gebuisd toelatingsexamen, tegen één maand huur. De verhuurder kan een studentencontract niet vroegtijdig opzeggen en moet bij het einde drie maanden vooraf opzeggen.

Voor medehuur met een medehuurpact gelden ook aparte regels voor wie vertrekt. Kijk die na in je pact en je contract voor je opzegt.

Je laatste maand goed afsluiten

Spreek op tijd een plaatsbeschrijving bij vertrek af en vergelijk ze met die van de start. Daarop beslist je verhuurder of hij iets van je huurwaarborg mag inhouden. Lees de meters af, draag je energiecontract over en doe je adreswijziging bij de gemeente. Raak je het niet eens met je verhuurder, dan beslist de vrederechter.

Veelgestelde vragen

Gelden de Vlaamse regels als ik in Brussel huur?

Nee. Voor een woning in Brussel geldt de Brusselse Huisvestingscode, ook als jij of je verhuurder in Vlaanderen woont. Wat telt, is waar de woning ligt.

Hoeveel betaal ik als ik een kort contract vroeger stop?

Eén maand huur, ongeacht wanneer je opzegt, bovenop de huur tijdens de drie maanden opzeg. Voor een contract van minder dan zes maanden kan je niet vroegtijdig opzeggen.

Mag mijn verhuurder een kort contract opzeggen?

Alleen vanaf het tweede huurjaar en alleen om er zelf te wonen of een naaste te laten wonen, met drie maanden opzeg en één maand huur als vergoeding. Op de einddatum kan hij opzeggen zonder reden, met drie maanden opzeg.

Wanneer begint mijn opzegtermijn?

Op de eerste dag van de maand na de maand waarin je verhuurder je opzeg ontvangt.

Mijn verhuurder verkoopt de woning. Moet ik weg?

Nee. De koper neemt je contract over met alle rechten en plichten. Een clausule die zegt dat je bij een verkoop moet vertrekken, is niet geldig.

Eén maand huur, en één dag te laat

In Brussel zit het verschil met Vlaanderen vooral in de korte contracten: een vaste vergoeding van één maand voor de huurder, en een verhuurder die na het eerste jaar kan opzeggen om er zelf te wonen. Voor de rest geldt dezelfde les. Leg je contract naast de tabel bovenaan, reken je einddatum uit en zorg dat je brief ruim voor het einde van de maand bij je verhuurder is.