Regels bij sociale huur: volledige gids

Wat zijn de regels bij sociale huur in Vlaanderen? Ontdek onze volledige gids met uitleg. Van start tot einde van het huurcontract.

1. Regels bij sociale huur: wie is wie?

Let op:

• Er zijn maximaal 2 huurders in het huurcontract.
• Met echtgeno(o)t(e) of wettelijke partner: De huurder meldt dat zijn/haar wettelijke partner zal inwonen. De partner moet het contract niet ondertekenen, maar moet wel voldoen aan de toelatingsvoorwaarden.
• Met feitelijke partner: Mag 1 jaar bijwonen als tijdelijke bijwoner. Na 1 jaar moet de feitelijke partner voldoen aan de toelatingsvoorwaarden. De partner moet het contract niet ondertekenen.

2. Wat is de sociale huurprijs?

2.1. Wat is de basishuurprijs?

Er is een basishuurprijs per woning:

• Dit is de maximale huurprijs van een woning.
• Dit is gelijk aan de huurprijs van de woning als die op de private markt verhuurd zou worden.
• Dit wordt bepaald door een huurschatter.
• Dit mag jaarlijks geïndexeerd worden volgens de wetgeving.

2.2. Wat is de berekening van de reële sociale huurprijs?

1) De basishuurprijs wordt aangepast aan je inkomen.

Berekening voorlopig aangepaste sociale huurprijs = basishuurprijs x (je inkomen / maximum inkomensgrens)

2) De basishuurprijs wordt aangepast aan het aantal personen die je ten laste hebt.

Berekening reële sociale huurprijs = voorlopig aangepaste sociale huurprijs – 2% per persoon ten laste

Let op: De minimale reële huurprijs is nooit lager dan de helft van de geïndexeerde basishuurprijs.

2.3. Wanneer wordt de sociale huurprijs herberekend?

Elke 5 jaar herberekent de verhuurder de reële huurprijs o.b.v. het inkomen en de gezinslast.

En daarnaast kan je als huurder een schriftelijk verzoek met bewijsstukken indienen bij de verhuurder om de huurprijs te laten hierberekenen:

• 1 keer per jaar als je gezinslast veranderde. Dit kan enkel op de verjaardag van de huurovereenkomst.
• Bij daling van het inkomen met minstens 20% t.o.v. het inkomen waarop de berekening gedaan is. Je moet dit hierna om de 6 maanden bewijzen.
• Bij overlijden of verhuizen van gezinslid, waardoor het inkomen verandert.
• Bij extra duurzame bijwoners, waardoor het inkomen verandert. Is het inkomen hoger dan de inkomensgrens, dan betaal je de geïndexeerde basishuurprijs.

Bij akkoord wordt de huurprijs aangepast in de maand na je het verzoek indiende.

3. Start van het huurcontract

3.1. Wat zijn de voorwaarden?

Om een sociale woning te huren, moet je voldoen aan:

• Leeftijd voorwaarden
• Inkomen voorwaarden
• Middelentoets
• Eigendom voorwaarden

Lees er alles over in ons artikel: Voorwaarden voor een sociale woning huren volgens wetgeving

3.2. Wat is de contractduur?

• De contractduur is standaard 9 jaar.
• De contractduur van 9 jaar wordt automatisch met 3 jaar verlengd als:
  • de woning niet onderbezet is.
  • je nog aan de voorwaarden voldoet.
  • de verhuurder geen passende aanbiedingen deed.

Let op: Als je niet voldoet aan de voorwaarden, dan moet de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen met een opzegtermijn van 6 maanden.

3.3. Hoe werkt de huurwaarborg?

Bij sociale huur zijn er 3 manieren om de huurwaarborg te regelen:

• De huurder plaatst de waarborg op een geblokkeerde rekening van de verhuurder.
  • De verhuurder geeft de huurder jaarlijks een overzicht van de waarborg en interesten.
  • De waarborg is maximaal 2 keer de basishuurprijs.
  • De waarborg mag niet hoger zijn dan 1.167 euro (2024).
• De huurder geeft de verhuurder schriftelijke garantie van het OCMW van storting van het volledige bedrag in 1 keer, dat ze betaalt binnen 18 maanden na ondertekening van het huurcontract.
  • De huurder betaalt de waarborg in schijven terug aan het OCMW.
  • De waarborg is maximaal 3 keer de basishuurprijs.
• De huurder regelt een schriftelijke borgstelling van het OCMW.
  • De waarborg is maximaal 3 keer de basishuurprijs.
  • Bij het einde van het huurcontract vraagt de verhuurder (deel van) de waarborg op in het geval van schade of huurachterstallen.
  • Als er een som betaald is aan de verhuurder door het OCMW, moet je deze als huurder terugbetalen aan het OCMW.

3.4. Hoe werkt de plaatsbeschrijving?

• De plaatsbeschrijving is verplicht bij het begin van de huurperiode.
• Het is verstandig om ook een op te maken bij het einde. Zo bewijs je welke schade je tijdens de huurperiode wel of niet aanrichtte.
• Je betaalt de kosten van de plaatsbeschrijving samen met de verhuurder. Je betaalt maximaal de helft en nooit meer dan 40 euro (2024).

3.5. Hoe zit het met de brandverzekering?

De verhuurder is verantwoordelijk en aansprakelijk voor de brandverzekering.

• Als huurder betaal je een deel van de brandverzekeringpremie aan de verhuurder.
• Als verhuurder sluit je een brandverzekering af met een clausule: “afstand van verhaal en uitbreiding van verhaal van derden ten voordele van de huurder”.
• Als huurder ben je niet verplicht om een inboedelverzekering te nemen. Dit is slim om wel te doen.

4. Tijdens het huurcontract

4.1. Mag ik de woning overdragen of onderverhuren?

Nee, overdragen en onderverhuren mag niet.

4.2. Wat als de verhuurder de woning renoveert?

Als de verhuurder beslist om de woning te renoveren, beslist hij ook of je tijdelijk of definitief verhuist naar een andere woning.

4.2.1. Je moet definitief verhuizen

• Geef aan welke woning je wenst:
  • Type woning
  • Ligging
  • Maximale huurprijs
• Daarna krijg je een aanbod:
  • Je mag een woning 1 keer weigeren zonder gegronde reden.
  • Als je 2 keer weigert, kan de verhuurder je contract opzeggen.
  • Als je aanvaardt, wordt er een nieuw huurcontract opgesteld.

4.2.1. Je moet tijdelijk verhuizen

• In het huurcontract voegt de verhuurder een bijlage toe met:
  • het adres van de tijdelijke woning.
  • de plaatsbeschrijving van de tijdelijke woning.
  • de geplande duur van de renovatiewerken.
  • de regeling van de waarborg.
• Voorwaarden:
  • De huurprijs van de tijdelijke woning mag niet hoger zijn dan je huidige huurprijs.
  • De verhuurder herberekent de kosten en lasten.
  • Na de renovatiewerken keer je terug.
  • Als de woning te groot of te klein is voor je gezin, dan:
    • verhuis je naar een andere, geschikte woning van de verhuurder.
    • blijf je in de tijdelijke woning wonen.

5. Einde van het huurcontract

Er zijn een aantal situaties waarin het contract automatisch eindigt, maar daarnaast mogen huurder of verhuurder de huurovereenkomst opzeggen.

• Doe dit via aangetekende brief.
• De opzegtermijn begint op de eerste dag van de maand, na de opzegging.

5.1. Automatisch einde van het huurcontract

• Als de laatste huurder overlijdt er en er geen andere bijwoners meer zijn: eind op laatste dag van de 2e maand die volgt op de datum waarop de verhuurder het overlijden vernam.
• Als de laatste huurder overlijdt er en er wel andere bijwoners zijn: einde op de laatste dag van de maand die volgt op de datum waarop de verhuurder het overlijden vernam. Bijwoners mogen in de woning blijven wonen tot de laatste dag van de 6e maand na het einde van huurovereenkomst.
  • Let op: De verhuurder mag 6 maanden verlengen tot maximaal 5 jaar. Er mogen in die volledige periode geen extra personen komen wonen. De verhuurder sluit een nieuw contract af met de bewoner. De bewoner betaalt een vergoeding voor het bewonen van de woning.
• Als de huurder de woning verliet zonder opzegging: einde op de 1ste dag van de 2e maand na de melding aan de verhuurder.
• Als de huurder verhuist naar een andere sociale woning van de verhuurder.

5.2. Wanneer kan de verhuurder de huur opzeggen?

• Als de huurder niet langer voldoet aan de voorwaarden voor sociale huur. Opzegtermijn: 6 maanden.
• Als de huurder zijn huurdersverplichtingen niet nakomt. Meld dit vooraf aan het OCMW. Opzegtermijn: 3 maanden.
• Als de huurder foute of onvolledige informatie gaf, waardoor je foutief voldeed aan de voorwaarden terwijl je er geen recht op had. Opzegtermijn: 3 maanden.

5.3. Wanneer kan de huurder de huur opzeggen?

• Als er een andere huurder in de woning blijft woning. Opzegtermijn: 0 maanden.
• Als je verhuist naar een woonzorgcentrum. Opzegtermijn: 1 maand.
• Als je verhuist naar een voorziening voor opvang, behandeling en begeleiding van personen met een handicap. Opzegtermijn: 1 maand.
• In alle andere situaties. Opzegtermijn: 3 maanden.

Tijdens de opzegtermijn moet de huurder toestaan dat kandidaten de woning bezoeken: 2 keer per week.

Bronnen: Vlaams Woningfonds, Vlaanderen

Stiasteny, L. (2025, 12 maart). Regels bij sociale huur: volledige gids. Appartement.be. Geraadpleegd op (datum XX/XX/202X), van https://www.appartement.be/regels-bij-sociale-huur/

Gerelateerde artikels:

• Voorwaarden voor een sociale woning huren volgens wetgeving
• Inschrijven voor een sociale woning: complete gids voor snel woningaanbod
• Sociale woning of sociale bouwgrond kopen