Vraag je je af welke woning je kan kopen? Welk deel van je budget gaat naar de aankoop van je woning? Welk deel gaat naar de extra kosten (zoals registratierechten)? In dit artikel kom jij het te weten.
Disclaimer: Dit artikel is gebaseerd op een berekening in maart 2024. Onderstaande bedragen zijn aangepast om de berekening eenvoudig te maken.
Stap 1: Wat is jouw totale netto inkomen?
Je hypothecaire lening berekenen begint bij het berekenen van je totale netto inkomen. Hierin zit:
- Je netto inkomen per maand
- Je bijkomende netto voordelen
- Maaltijdcheques
- Ecocheques
- Bonus
- …
- Het netto inkomen per maand van je partner
- Zijn/haar bijkomende netto voordelen
Fictief voorbeeld:
- Inkomen partner: 2.400 euro + 100 euro bonus = 2.500 euro
- Inkomen van jou: 2.350 + 150 euro maaltijdcheques = 2.500 euro
Dan is het totale inkomen: 5.000 euro.
Stap 2: Heb je lopend krediet?
Geef aan of je lopend krediet hebt en hoe groot dat bedrag is. In dit geval gaan we ervan uit dat je dat niet hebt, want in heel wat gevallen krijg je dan niet zomaar een hypothecaire lening.
Heb jij wel een lopend krediet? Contacteer dan jouw bank of kredietmakelaar.
Voorbeeld:
Geen van beide heeft een lopend krediet.
Stap 3: Hoeveel wil je per maand aflossen?
De meeste banken laten je toe om maximaal 40% van je totale netto inkomen per maand af te lossen aan hypotheek. Dit is een vrij hoog aandeel van je inkomen.
Stel je partner of jij valt langdurig ziek of wordt door onmacht ontslagen op werk (bijvoorbeeld door een nieuwe Corona-uitbraak). Dan valt de helft van je inkomen gewoon weg.
Daarom is het ideaal om 33% (of minder) van je netto inkomen te voorzien als aflossing voor je huis of appartement.
Voorbeeld:
33% van 5.000 euro is: 1.650 euro.
Idealiter los je maandelijks 1.650 euro af.
Stap 4: Hoeveel kan ik lenen?
Simuleer hoeveel je kan lenen met de maandelijkse aflossing die je zonet berekende.
Tip: In maart 2024 houdt men rekening met een rentevoet van 3,5%.
Bepaal je looptijd
Kies de totale looptijd van je hypothecaire lening. Voor jonge individuen raadt men 25 jaar aan, terwijl dit voor ouderen vaak eerder naar 20 jaar schuift. Hoe langer je leent, hoe meer je kan lenen. Maar hoe langer je leent, hoe meer het je ook kost.
Gebruik een simulatietool zoals die op spaargids.be en doe het volgende:
- Kies formule: vaste rentevoet.
- Kies jaarlijkse rentevoet: 3,5%.
- Kies looptijd: 25 jaar.
- Stel het bedrag in rond 300.000 euro.
- Kijk rechts hoeveel je maandelijkse aflossing is volgens de simulatie. Pas het bedrag in de tool aan en herbereken dit zodat je zo dicht mogelijk bij (maar onder) je maandelijkse aflossingsbedrag komt.
Daarna gebruik je dezelfde werkwijze, maar bereken je dit voor een looptijd van 20 jaar.
Beslis daarna welk bedrag voldoende is om een woning mee te lenen.
Voorbeeld:
In de simulatie ligt je maandelijkse aflossing nu op 1.493 euro, terwijl 1.650 euro voor jou ook comfortabel voelt. Verhoog het bedrag aan de linkse kolom tot je zo dicht mogelijk bij 1.650 euro komt.
Dan kom je op dit uit:
Voor een looptijd van 25 jaar, kan je een bedrag lenen van 330.000 euro aan 3,5% rente. In dit geval los je maandelijks 1.642,35 euro af.
Doe dit ook voor een looptijd van 20 jaar.
Voor een looptijd van 20 jaar, kan je een bedrag lenen van 285.000 euro aan 3,5% rente. In dit geval los je maandelijks 1.644,85 euro af.
Kies in dit geval tussen deze twee bedragen: met wat kom je toe? Voelt het doenbaar?
Stap 5: Hoeveel spaargeld heb je?
Bekijk hoeveel spaargeld je hebt. Kan je eventueel een bedrag lenen of krijgen van je ouders of familie? Dit vergroot natuurlijk je budget.
Of hoeveel wil je juist als buffer gebruiken voor onvoorziene omstandigheden en kosten? Of voor meubels en de verhuizing zelf? Dit hou je af van je budget.
Bereken op deze manier je investeringsbudget.
Voorbeeld:
Het totale spaargeld van jou en je partner is 100.000 euro.
Je ouders zetten een bedrag van 30.000 euro voor je weg en geven dit aan jou, zodat jij je eerste woning kan kopen.
Maar je wil zeker 20.000 euro overhouden als buffer die onvoorziene kosten dekt.
En idealiter ook 10.000 euro voor meubels die je na aankoop zal kopen.
Dan reken je: 100.000 + 30.000 – 20.000 – 10.000 = 100.000 euro
In dit geval is je investeringsbudget: 100.000 euro.
Stap 6: Wat is je totale budget?
Maak de som. Tel je leenbedrag op bij je investeringsbudget.
Normaal gezien heb je dan 2 situaties:
- Situatie 1: Leenbedrag voor een looptijd van 25 jaar + investeringsbudget.
- Situatie 2: Leenbedrag voor een looptijd van 20 jaar + investeringsbudget.
Voorbeeld:
Situatie 1: 330.000 + 100.000 = 430.000 euro.
Met een hypothecaire lening met een looptijd van 25 jaar en 3,5% rente, heb je een totaalbudget van 430.000 euro.
Situatie 2: 285.000 + 100.000 = 385.000 euro.
Met een hypothecaire lening met een looptijd van 20 jaar en 3,5% rente, heb je een totaalbudget van 385.000 euro.
Stap 7: Hoeveel mag de woning kosten?
De laatste stap van je hypothecaire lening berekenen, is een stap waarin je de realiteit onder ogen ziet. Een woning kopen kost geld. In deze stap bereken je deze extra kosten.
In ons artikel Alle kosten bij de aankoop van een huis of appartement vind je een overzicht van alle kosten. Hieronder vind je de vereenvoudigde berekening (met ingeschatte kosten voor maart 2024):
- Registratierechten: 3% voor een eerste woning (waarin minstens 2 jaar iemand gewoond heeft) of 12% voor een nieuwbouw woning.
- BTW: 21% voor een nieuwbouwwoning.
- Aankoopakte: ongeveer 4.800 euro.
- Kredietakte: ongeveer 6.500 euro.
- Dossierkosten: ongeveer 350 euro.
- Schattingskosten (niet altijd): ongeveer 250 euro.
De schattingskosten zijn niet altijd van toepassing, maar reken deze bij een simulatie voor de veiligheid wel mee.
Voorbeeld:
Situatie 1: 430.000 euro.
Extra kosten: 4.800 + 6.500 + 350 + 250 = 11.900 euro.
Aankoopkosten: 405.000 euro
Registratierechten (3%): 12.150 euro
Met een hypothecaire lening met een looptijd van 25 jaar en 3,5% rente, heb je een totaal nodig van 429.050 euro (= 11.900 + 405.000 + 12.150).
Waarmee je een woning kan kopen met aankoopprijs 405.000 euro.
Situatie 2: 385.000 euro.
Extra kosten: 4.800 + 6.500 + 350 + 250 = 11.900 euro.
Aankoopkosten: 360.000 euro
Registratierechten (3%): 10.800 euro
Met een hypothecaire lening met een looptijd van 20 jaar en 3,5% rente, heb je een totaal nodig van 382.700 euro (= 11.900 + 360.000 + 10.800).
Waarmee je een woning kan kopen met aankoopprijs 360.000 euro.
Gerelateerde artikels: