Welke kosten komen allemaal kijken bij de aankoop van een huis of appartement? Natuurlijk is er de aankoopkost, maar daarnaast zijn er bijkomende kosten waarmee je best rekening houdt. In dit artikel zetten we ze alle vier op een rij. Zo vermijd je verrassingen.
1. Prijs van de woning
Eerst en vooral is de prijs van een huis of appartement is altijd een vraagprijs. Je kan dus minder bieden of meer bieden dan wat de verkoper vraagt. Wanneer het aanbod op de huizenmarkt groter is dan de vraag naar huizen, zal je makkelijker een bod kunnen doen dat onder de vraagprijs ligt. Wanneer er meer vraag is dan aanbod, is er een grotere kans dat kopers overbieden als je een laag bod doet. Wees hier altijd voorzichtig mee. Bied nooit meer dan je kan betalen.
Uiteindelijk zijn er heel wat (verborgen) bijkomende kosten, die vaak worden geschat op zo’n 15% extra van je aankoopprijs.
2. Kosten voor schatting van je woning
Alvorens de bank je een hypotheek toekent, vragen de meeste banken om een schatting van het huis of appartement uit te voeren. Zo zorgen ze dat de waarde van de woning minstens gelijk is aan het bedrag dat zij je lenen. De dossierkosten hiervan verschillen van bank tot bank. Volgens de wet mogen deze kosten maximaal 500 euro zijn. Daarnaast is het limiet van het aangaan van een overbruggingskrediet maximaal 300 euro. De verwerkingskosten bedragen dus maximaal 800 euro.
3. Notariskosten
“Notariskosten” is een term die men gebruikt voor de belastingen bij aankoop van een nieuw huis of appartement. Onder deze noemer vallen deze 3 pijlers.
3.1. Registratierechten bij de aankoop van een woning
Wie een huis of appartement koopt, betaalt daarop belastingen. Dit heet registratierechten. Deze kost ben je verschuldigd aan de overheid bij het registreren van een akte of geschrift, zoals je doet bij het aankopen van een woning. Deze kost komt bovenop de aankoopkost van het huis.
De notaris betaalt deze kost in jouw naam. Uiteindelijk komen registratierechten vaak nog uit op duizenden euro’s extra, bovenop de aankoopprijs. Het is niet altijd mogelijk om hiervoor extra geld te lenen bij de bank, dus informeer je vooraf goed.
Het tarief van deze belasting verschilt per gewest.
Vlaams Gewest: Het overzicht met de registratierechten tarieven*:
- Algemeen tarief voor andere woning dan de enige eigen woning: 12%
- Algemeen tarief voor onbebouwde langbouwgronden en natuurgoederen: 10%
- Verlaagd tarief voor aankoop van de enige eigen woning: 3% (voorwaarden)
- Verlaagd tarief voor energetische renovatie van de enige eigen woning: 1% (voorwaarden)
- Verlaagd tarief voor beschermde momenten als enige eigen woning: 1% (voorwaarden)
- Verlaagd tarief voor aankoop van een sociale woning: 1,5% (voorwaarden)
- Verlaagd tarief voor aankoop van een woning voor sociale verhuur: 7% (voorwaarden)
- Verlaagd tarief voor aankopen door beroepsverkopers: 4% (voorwaarden)
- Verlaagd tarief voor aankoop van beschermde monumenten: halvering van het tarief (voorwaarden)
- Bijzonder regime van het verkooprecht voor de ruil van ongebouwde landgoederen: vrijgesteld, 6% of 10% (voorwaarden)
Om te voldoen aan het verlaagd tarief van 3% voor een gezinswoning, moet je voldoen aan deze voorwaarden:
- De koper is een natuurlijke persoon.
- De koper bewoont de woning binnen 2 jaar na aankoop.
- De woning is een gezinswoning.
- De woning is bestemd als enige, eigen woning.
Op een nieuwbouw woning geldt 12% registratierechten én gelden er btw-kosten van: 21% (details).
Opgelet: Een woning is een nieuwbouw woning volgens de wet als er NIET iemand minstens twee jaar in de woning heeft gewoond. Een woning die men bouwde in 1980, maar waar nog nooit iemand in woonde, is dus een nieuwbouw woning. Dit is niet logisch, maar is wel hoe de regel werkt.
Brussels Hoofdstedelijk Gewest: Het registratierecht tarief is 12,5%.
Sinds 1 april 2023 is de eerste schijf van 200.000 euro vrijgesteld van registratierechten. Men noemt dit ook wel ‘abattement’. Dit komt neer op een bedrag van 25.000 euro. Om deze vrijstelling te krijgen, moet je voldoen aan deze voorwaarden:
- De koper is een natuurlijke persoon.
- De koper bezit geen andere woning(en).
- De koper gebruikt de woning als hoofdverblijf voor minstens 2 jaar en blijft er minstens 5 jaar.
- De woning is geheel of gedeeltelijk bestemd voor bewoning.
- De totaalprijs van de woning is niet hoger dan 600.000 euro.
- De woning is verkocht (niet gekregen via schenking of erfenis).
Opgelet:
- Verlaat je de woning binnen 5 jaar na aankoop? Dan moet je het bedrag van 25.000 euro terugbetalen naar rato van het aantal jaar dat je er daadwerkelijk hebt in gewoond.
- Verkoop je de woning binnen de 2 jaar na aankoop? Dan kan je een terugbetaling van de registratierechten aanvragen. Dit is een terugbetaling van maximaal 36% van de door u betaalde kosten.
Waals Gewest: Het registratierecht tarief is 12,5%.
In Wallonië geldt een fiscaal voordeel op de aankoop van een gezinswoning:
- Aankoopprijs minder dan 350.000 euro: De eerste schijf van 40.000 euro is vrijgesteld van registratierechten. Dit komt neer op 5.000 euro belastingvermindering.
- Aankoopprijs tussen 350.000 en 500.000 euro: De vermindering neemt af naarmate de prijs van de woning stijgt. De belastingvrije schijf ligt tussen de 40.000 en 20.000 euro. Dit komt neer op een bedrag tussen de 5.000 en 2.500 euro.
- Aankoopprijs hoger dan 500.000 euro: De eerste schijf van 20.000 euro is vrijgesteld. Dit komt neer op 2.500 euro.
Wil je dit fiscaal voordeel krijgen? Dan moet je voldoen aan deze voorwaarden:
- De koper is een natuurlijke persoon.
- De koper bezit geen andere woning(en).
- De koper bewoont de woning binnen 3 jaar na aankoop.
- De koper gebruikt de woning als hoofdverblijf voor minstens 3 jaar.
- De woning is bestemd als enige, eigen woning.
- De woning is geheel bestemd voor bewoning.
3.2. Ereloon van de notaris
De notaris zelf dient natuurlijk ook betaald te worden. Deze vergoeding wordt een ereloon of honorarium genoemd. Het ereloon is wettelijk vastgelegd in het Koninklijk Besluit. Hier valt niet in te onderhandelen. Het percentage is degressief: hoe hoger de aankoopprijs van de woning, hoe lager het percentage. Het is moeilijk om hier een cijfer op te plakken. Heb je een woning op het oog? Contacteer dan een notaris(kantoor) voor een kostenberekening.
3.3. Administratieve kosten
De notaris legt de aankoop van je woning vast in een notariële akte. Daarbij komen administratieve kosten kijken. Die betaal je rechtstreeks aan de notaris. Hij of zij zorgt ervoor dat het geld dan bij de juiste overheidsinstanties terecht komt. Hierbij een overzicht van die kosten:
- Registratierecht van je hypotheek: 1% van het bedrag dat je aan hypotheek leent, als je een lening aangaat.
- Hypotheekrecht: 0,3% op de totale som waarvoor je een hypotheek neemt.
- Opzoekwerk: ongeveer 1.000 euro voor het zoeken van uittreksels in het register, het indienen van de nodig verzoeken, het recht op geschriften etc.
- Uitgaven aan derden: afhankelijk van wat er moet aangevraagd worden (bv. aanvragen van stedenbouwkundige informatie).
4. Extra verborgen kosten
Bovenop alle bovenstaande punten, komen er nog verborgen kosten bij die men heel vaak vergeet. Hou hier rekening mee alvorens je naar de bank stapt voor een lening.
4.1. Verplichte uitgaven
- Verplichte brandverzekering.
- Gemeentebelasting: vuilnisophaling.
- Jaarlijkse onroerende voorheffing (kadaster).
- Aankoop van meubels, keukentoestellen, schoonmaakproducten etc.
- Voorschotten op je contracten voor internet (wifi, ethernet) en nutsvoorzieningen (elektriciteit, gas, licht en water).
- Verhuis: benzine voor transport voor je materiaal én administratieve kosten (adreswijziging, aanpassingen domicilie en identiteitsdocumenten).
- Specifiek bij appartementen: gemeenschappelijke kosten (gebruik lift, poetsdienst voor de hal, onderhoud intercom).
4.2. Optionele uitgaven
- Verbouw-/renovatiekosten.
- Extra verzekeringen: bv. tegen diefstal.
- Aankoopmakelaar die jou helpt bij het zoeken, waarderen, controleren en aankopen van een woning.
- Schuldensaldoverzekering: als je als koppel koopt en één partner overlijdt, dan garandeert deze verzekering dat de andere partner een (gedeeltelijke) terugbetaling krijgt van het kapitaal.
- Onvoorziene noodgevallen (herstellingen, onderhoud): optioneel, maar sterk aan te raden om een “noodbedrag” achter de hand te houden.
Vergeet tenslotte je eigen uren niet. Uiteindelijk is het hele traject van de aankoop van een woning een hele klus. Je steekt hier veel uren in en moet waarschijnlijk met momenten zelfs verlof nemen op je werk om zaken in orde te maken. Ook al ben je verheugd op je nieuwe woning, zal je tijdens het traject vaak op je tanden bijten. Onderschat deze tijd en moeite niet.
Ga aan het rekenen met alle informatie in het artikel om je kosten te bepalen. Of gebruik de rekenmodule van notaris.be. Die geeft je een handig overzicht van de mogelijke kosten, gebaseerd op meer factoren.
Heb je alle kosten in kaart gebracht en ben je klaar om te kopen? In ons artikel “Hoe verloopt de aankoop van een woning?” leggen we stap voor stap uit hoe dat aankoopproces net verloopt.
Bronnen: HoeveelKostMijnHuis, Immoweb, Notaris & Vlaanderen(*)
Wil je dit artikel als bron vermelden? Gebruik dan:
Biets, R. (2024, 12 januari). Welke kosten bij de aankoop van een huis of appartement? Appartement.be. Geraadpleegd op (datum XX/XX/202X), van https://www.appartement.be/kosten-aankoop-huis-of-appartement